W dn. 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015r. poz. 443), tzw. „mała nowelizacja Prawa budowlanego”. O zmianie przepisów możecie Państwo przeczytać w wielu czasopismach lub serwisach internetowych, niestety przedstawiane informacje nie zawsze są kompletne. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze zmiany w znowelizowanym Prawie budowlanym, mogące mieć największe znaczenie dla mieszkańca, inwestora czy właściciela nieruchomości w Piekarach Śląskich.

Najważniejsza zmiana polega na zniesieniu wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę lub przebudowę domów jednorodzinnych, których “obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”, przy czym do tego zgłoszenia należy dołączyć kompletny projekt budowlany w 4 egzemplarzach oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgłoszenia dokonuje się co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy – co to oznacza wyjaśniamy poniżej.
Określenie „obszaru oddziaływania” jest obowiązkiem projektanta i to on musi go określić w projekcie budowlanym, przy czym projektant musi zrobić to rzetelnie, ponieważ do obowiązku organu do którego składa się wniosek zgłoszenia należy sprawdzenie prawidłowości wyznaczenia tego obszaru. Projektant musi uwzględnić wytyczne obowiązującego w danym terenie planu zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co, jak i gdzie wolno budować lub w terenach gdzie takiego planu nie ma – decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, wiążące dla projektanta są przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002r. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.) tzw. “warunki techniczne”. W związku z powyższym projektant ustalając obszar oddziaływania obiektu musi mieć na względzie zapisy wszystkich ww. przepisów i nie może ustalać powyższego obszaru w sposób dowolny, np. podczas budowy budynku w granicy nieruchomości czy w zbliżeniu do niej (nawet w odniesieniu do działek rogowych) nie może określić iż obszar oddziaływania będzie się ograniczał wyłącznie do działki inwestora. Niezgodne z prawem określenie obszaru oddziaływania wprowadza dla projektanta ryzyko utraty uprawnień, Inwestor natomiast ryzykuje budowę budynku niezgodnie z przepisami, co może prowadzić do wszczęcia postępowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w sprawie samowoli budowlanej.
W świetle nowych przepisów nie trzeba natomiast dołączać oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków, warunków przyłączenia obiektu do odpowiednich sieci czy decyzji na zjazd z drogi publicznej. Przy czym należy pamiętać, iż projekt budowlany musi zawierać projekty wewnętrznych instalacji przedstawione co najmniej w formie schematów. Ponadto warunki dostaw jak i instalacje muszą być wykonane przed zgłoszeniem budynku do użytkowania.
Tutaj ważny aspekt stanowi obowiązujący w naszym mieście miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa iż realizacja nowej zabudowy może nastąpić wyłącznie na działkach posiadających bezpośredni dostęp do drogi publicznej – co w praktyce oznacza, że nie trzeba dołączyć decyzji na zjazd, ale działka musi posiadać dostęp do drogi albo bezpośredni albo poprzez ustanowione służebności. W kwestii przyłączania do sieci istotny jest wymóg miejscowego planu wpięcia się do sieci kanalizacji deszczowej lub sanitarnej w miejscach gdzie takowe sieci istnieją – co oznacza w praktyce, iż jeśli w drodze jest kanalizacja deszczowa lub sanitarna to należy się do niej wpiąć i dostarczyć do właściwego organu stosowne uzgodnienie.
Po złożeniu wniosku zgłoszenia z projektem organ ma 30 dni na sprawdzenie, czy złożony projekt jest zgodny z przepisami, m.in. w zakresie zgodności z wymaganymi odległościami od granic działek jak również czy jest wykonany w zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy w przypadku, gdy takiego planu nie ma. Innymi słowy – czy przede wszystkim w żaden sposób nie ogranicza prawa do zabudowy działek sąsiednich. Jeżeli w złożonym wniosku i projekcie będą jakieś braki urząd wezwie inwestora do uzupełnienia wniosku wyznaczając termin do uzupełnienia adekwatny do zakresu braków. Przy czym wezwanie do uzupełnienia wstrzymuje bieg 30 dniowego terminu na wniesienie sprzeciwu.
Istotne jest to, iż w trybie zgłoszenia, zgoda organu odbywa się w formie „milczącej zgody”, tzn. inwestor nie otrzyma żadnego dokumentu potwierdzającego ten fakt. Może oczywiście wystąpić z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przyjęciu zgłoszenie – nie jest to jednak czynność automatyczna a należy wystąpić ze stosownym wnioskiem. Ponadto w trybie zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego organ ma obowiązek opublikować tan fakt w Biuletynie Informacji Publicznej miasta, zamieszczając dane o wpływie wniosku, imię i nazwisko lub nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu.
Ponadto ważne jest również to, że w przypadku wprowadzania jakichkolwiek zmian w projekcie budowlanym przyjętym w trybie zgłoszenia, zatwierdzenie tych zmian może nastąpić jedynie w trybie uzyskania pozwolenia na budowę dla całej inwestycji – co w praktyce oznaczać będzie złożenie projektu budowlanego dla całego obiektu, a nie tylko zakresu zmian – jak to ma miejsce w przypadku projektów zamiennych dla pozwoleń na budowę.
Ustawodawca przewidział możliwość złożenia takiego projektu również w procedurze uzyskania pozwolenia na budowę – wtedy inwestor otrzyma decyzje o pozwoleniu na budowę, a także ewentualne strony postępowania informowane będą w zwykłym trybie pisemnych powiadomień bez umieszczania informacji w Biuletynie Informacji Publicznej miasta.
To, czy inwestor wystąpi z wnioskiem zgłoszenia czy o pozwolenie na budowę należy wyłącznie do decyzji inwestora.

Kolejne istotne zmiany:
– tylko dokonania zgłoszenia a nie uzyskania pozwolenia na budowę wymagają m.in. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe), których powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35m2 – przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki.
– żadnej procedurze, ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wiaty o powierzchni zabudowy do 50m2 – ale co istotne – tylko na działkach na których znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe!
– zgłoszenia nie wymaga już ocieplanie budynków o wysokości do 12m – tutaj istotne jest to czy budynek nie jest w jakikolwiek sposób chroniony, na mocy planu miejscowego lub gminnej ewidencji zabytków – jeśli tak, to wymagane jest uzgodnienie zakresu robót z Miejskim Konserwatorem Zabytków w Piekarach Śląskich.
Jeśli budynek ma powyżej 12m a mniej niż 25m jego ocieplenie wymaga tylko zgłoszenia, natomiast ocieplenie budynków mających więcej niż 25 metrów wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
– trybem zgłoszenia ale z projektem budowlanym objęto ponadto budowę sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych oraz elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV.

Należy pamiętać, iż każda sprawa dotycząca zabudowy działki jest zawsze indywidualna, i to co jeden właściciel nieruchomości wykonał w trybie zgłoszenia inny będzie musiał uzyskać w trybie pozwolenia na budowę. Istotne są zawsze szczegóły. Dlatego zawsze dodatkowe wyjaśnienia można uzyskać w Referacie Budownictwa i Planowania Przestrzennego Wydziału Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta w Piekarach Śląskich, przy ul. Bytomskiej 92, w pokoju 214 lub pod nr tel. 032-39 39 360.